PRIMAVERA DO LESTE/MT — A reforma tributária definiu novas regras para a cobrança de IBS e CBS sobre aluguéis de imóveis feitos por pessoas físicas. Em Mato Grosso e em todo o País, a tributação não atinge pequenos proprietários: segundo a regulamentação, a incidência recai apenas sobre quem se enquadra como “grande locador”.
A Receita Federal e o Ministério da Fazenda detalharam que os novos tributos sobre locação não serão aplicados de forma ampla. A regra foi desenhada para alcançar somente quem tem volume elevado de imóveis alugados e movimentação financeira acima do limite definido na legislação.
Quem paga: limite de imóveis e faturamento
Pela norma, a tributação de IBS e CBS sobre o aluguel passa a valer para proprietários que possuem mais de três imóveis alugados e faturamento anual superior a R$ 240 mil. O objetivo declarado do governo é reduzir a “operação comercial oculta” e organizar a arrecadação em contratos com maior escala.
Para quem não chega a esses critérios, a orientação é que o pequeno investidor imobiliário permaneça fora das novas alíquotas incidentes sobre o consumo. Na prática, a mudança é voltada para o segmento de maior atividade e não para quem aluga um ou dois imóveis.
Desconto e redutor social reduzem impacto no aluguel residencial
Para os casos enquadrados como grande locador, a regulamentação prevê tratamento tributário diferenciado. A regra estabelece desconto de 70% sobre a alíquota padrão aplicada à locação residencial tradicional.
Além disso, há um abatimento fixo de R$ 600 mensais na base de cálculo em determinados contratos, previsto como “redutor social”. Com isso, a cobrança não deve ser integral nos moldes previstos para aluguéis que se enquadrem na regra geral.
Temporada por até 90 dias: sem “hotelaria” automática
Outro ponto que gerou dúvidas é a cobrança em locações curtas, como as reservas feitas por aplicativos para períodos de até 90 dias. A Receita Federal esclareceu que esse tipo de aluguel temporário não receberá automaticamente a tributação de hotelaria nas cidades.
O enquadramento como serviço equiparado a hotel e pousada só ocorrerá quando o proprietário já for contribuinte na regra geral por conta de alto faturamento. Para quem aluga apenas um ou dois imóveis nas férias, a operação segue livre de IBS e CBS.
Plataformas digitais enviam dados ao governo
Para garantir que o limite de R$ 240 mil seja verificado, as diretrizes determinam que grandes plataformas de hospedagem atuem como intermediárias fiscais. Elas passam a monitorar e repassar dados ao Comitê Gestor do IBS por meio de declaração digital específica.
Essas empresas enviam relatórios eletrônicos periódicos com informações como valor bruto cobrado em cada transação, identificação do imóvel e CPF do locador. O monitoramento do Comitê Gestor fica restrito à fiscalização dos locadores, sem focar hábitos de consumo de hóspedes e inquilinos.
Calendário de transição: 2026 de testes e escalonamento até 2033
A implementação do novo modelo será por etapas. O ano de 2026 foi definido como período de transição e testes práticos, com alíquotas simbólicas: 0,9% para contribuição federal e 0,1% para imposto local.
No decorrer de 2026, as plataformas ajustam ferramentas para integração com bases nacionais. A norma prevê que os valores de teste sejam compensados pela redução de impostos federais antigos já existentes, para evitar custo adicional imediato para proprietários.
| Ano | Fase | Alíquotas simbólicas |
|---|---|---|
| 2026 | Transição e testes | 0,9% (federal) e 0,1% (local) |
| 2027 | Início escalonado da cobrança efetiva | Regras com implantação gradual |
| Até 2033 | Transição até completar o novo regime | Implantação contínua |
Apesar do cronograma, ainda não há dados públicos consolidados sobre arrecadação específica do mercado de aluguéis de pessoas físicas no novo regime. Para quem não se enquadra nas condições de grande locação, a rotina segue a mesma: a cobrança permanece ligada ao Imposto de Renda de Pessoa Física pelo modelo tradicional do carnê-leão, sem acréscimos trazidos pela reforma tributária.